פסק-דין בתיק ת"א 8377-06

1.         לפני תביעה למתן פסק דין המצהיר כי לתובע, חאלד עליאן, זכות הבעלות במקרקעין הידועים כגוש 30286, חלקה 38, בשכונת בית צפפה בירושלים (להלן: המקרקעין) והזכות להירשם כבעל המקרקעין בפנקסי המקרקעין. המקרקעין רשומים כיום על שם המנוח עבדאללה עזת אלמוגרבי (להלן: המנוח אלמוגרבי), אביהם של הנתבעים 3-1 (להלן: הנתבעים), שהלך לעולמו ביום 9.1.99. בנסח המקרקעין מופיעה גם הערה לזכות הקדש על חלק של 65/240 מן המקרקעין, הקודמת לרישום הבעלות על שם המנוח אלמוגרבי. התובע הוא אחד מיורשי המנוח מוסא חוסין עליאן (להלן: המנוח עליאן), שהלך לעולמו ביום 13.3.98, ושלפי טענת התובע רכש את המקרקעין מהמנוח אלמוגרבי בשנת 1994. הנתבע 4 הוא צד ג' שעל פי הטענה רכש את המקרקעין מהנתבעים בשנת 2006 כפי שיפורט בהמשך. מתן הסעד המבוקש בתביעה, אם כן, מחייב הכרעה בשאלה איזו משתי עסקאות מכר המקרקעין - זו שנערכה עם המנוח עליאן או זו שנערכה עם הנתבע 4 - גוברת על רעותה, וזאת בהתאם להוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969 (להלן: חוק המקרקעין). שאלה זו היא העומדת במרכז פסק הדין.

טענות הצדדים

2.         התובע טוען בתביעתו, כי ביום 6.1.94 חתם המנוח אלמוגרבי על ייפוי כוח מיוחד, מאושר על ידי נוטריון, לפיו ייפה את כוחה של הגברת מיי חלאק (ג'אדללה) (להלן: חלאק) למכור את המקרקעין (להלן: ייפוי הכוח הראשון). ביום 24.1.94 ערכה חלאק ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר כמיופת הכוח של המנוח אלמוגרבי לפיו מינתה את חליל מוחמד מוצטפא חסין להוציא לפועל את מכירת המקרקעין למנוח עליאן (להלן: ייפוי הכוח השני). יורשי המנוח עליאן העבירו לתובע ללא תמורה את זכויותיהם במקרקעין וחתמו לשם כך על ייפוי כוח בלתי חוזר ביום 1.7.03. לדברי התובע, עובר להגשת התביעה התברר לו שעל אף שהנתבעים יודעים כי אביהם, המנוח אלמוגרבי, מכר את המקרקעין לאביו, המנוח עליאן, הם מתכוונים למכור את המקרקעין לצד ג', ומכאן התביעה שלוותה גם בבקשה לסעד זמני (ביום 31.8.06 ניתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעים ביצוע עסקאות בנוגע למקרקעין, וביום 10.12.06 ניתן צו כזה אף ביחס לתובע). בשלב הדיון בסעד הזמני התברר שהנתבעים אכן מכרו את המקרקעין לצד ג' והוחלט על צירוף הקונה כנתבע. הקונה, נסאסרה איוב, הוא כאמור הנתבע 4. בכתב התביעה המתוקן נטען, כי הנתבע 4 רכש את המקרקעין מבלי לבדוק את מצבם.

3.         הנתבעים התגוננו בטענה כי מעולם לא ידעו שאביהם, המנוח אלמוגרבי, הסמיך את חלאק לפעול בשמו למכירת המקרקעין. לטענתם, נתן המנוח אלמוגרבי ייפוי כוח לחלאק למכור את זכויותיו במקרקעין אחרים, אך לאחר מכן נודע לו " כי אין המדובר באישה [ש] דרכה ישרה וכי המוניטין שלה יש בו כדי להעמיד אותו בסכנה" (בסעיף 13ד לכתב ההגנה), ולכן ביטל אותו ייפוי כוח. עוד נטען, כי ככל שייפוי הכוח הראשון אכן נערך, חתימת המנוח אלמוגרבי הושגה בתרמית, ולכן דינו של ייפוי כוח זה, וכן של ייפוי הכוח השני, שנערך מכוחו, להתבטל. לחלופין טענו הנתבעים בהקשר זה, כי החתימה המופיעה בייפוי הכוח הראשון, הנחזית להיות חתימתו של אביהם, היא מזויפת. הנתבעים אישרו כי התקשרו עם הנתבע 4 ביום 23.8.06 בהסכם למכירת המקרקעין וטענו, כי אף אם ייקבע שהמנוח עליאן אכן רכש את המקרקעין, אין התובע זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין שכן יש לתת עדיפות לעסקת המכר שנעשתה עם הנתבע 4. זאת, בשל כך שהתובע נהג בחוסר תום לב בכך שלא רשם הערת אזהרה על זכויות המנוח אלמוגרבי בחלקה, ובכך מנע מן הנתבעים ומצדדים שלישיים לדעת על זכויותיו הנטענות.

הנתבע 4 טען, כי ערב עריכת הסכם המכר עם הנתבעים בדק את רישום הזכויות במקרקעין במרשם המקרקעין ולא מצא כל אזכור לביצוע עסקת מכר קודמת. לפיכך, לדבריו, יש לקבוע כי רכש את המקרקעין בתום לב ובתמורה " וכי רכישתו את הזכויות התבססה על רשומות לשכת רישום המקרקעין בירושלים" (בסעיף 21 לכתב ההגנה).

חוות דעת מומחה לבדיקת מסמכים לצורך בחינת טענת הזיוף

4.         לנוכח טענת הנתבעים כי חתימת המנוח אלמוגרבי זויפה, מונה במסגרת קדם משפט מומחה מטעם בית המשפט לבחינת אמיתות החתימה על גבי ייפוי הכוח הראשון.

המומחה מטעם בית המשפט, מר יעקב יניב, ערך את חוות דעתו ביום 17.8.08. המומחה בדק את חתימותיו של המנוח אלמוגרבי בערבית, השווה אותן לחתימה שבמחלוקת (החתימה שעל גבי ייפוי הכוח הראשון) והגיע למסקנה ש" סביר מאד כי הן נכתבו על ידי כותב אחד". הנתבעים לא ביקשו לחלוק על מסקנת המומחה וזנחו את טענת הזיוף (ראו פרוטוקול הדיון מיום 18.1.10). 

ראיות התובע

5.         התובע ערך תצהיר עדות ראשית וצירף לו מסמכים שונים לביסוס טענותיו.

במסגרת תצהירו טען התובע, כי במהלך שנת 1998 ביצע אחיו, מוחמד עליאן, פעולות לניקוי המקרקעין, יישורם, גידורם, פיתוחם וחפירתם ושילם סך של 70,000 ש"ח לקבלנים אשר ביצעו את העבודות הנ"ל (סעיף 6 לתצהיר). ביום 18.11.99 הושכרו המקרקעין לחברת ש.ד.ר, חברה לעבודות כבישים ופיתוח בע"מ, לשם " אחסון ציוד עבודה כבד וקונטיינרים", כאמור בהסכם השכירות שצורף לתצהיר כ-חע/5. במכתב מיום 24.2.08 שהופנה לתובע אישרה חברת ש.ד.ר, " כי אנו שוכרים ממך את המקרקעין שפרטיהן בנדון [המקרקעין] מתאריך 18.11.99 ובאופן רצוף עד עצם היום הזה. וכן אנו מאשרים כי המקרקעין הנ"ל משמשים במקום לאחסנת ציוד לחומרי בניה, כלי עבודה, טרקטורים, מיכל דלק וכו'" (מסמך חע/6). התובע הוסיף וציין, כי לימים התחיל לפעול לרישום המקרקעין על שמו בלשכת רישום המקרקעין, דיווח על הרכישה לרשויות ולשלטונות אגף מיסוי מקרקעין וכן שילם את חוב מס הרכוש בגין המקרקעין. ביום 5.6.02 קיבל לידיו "אישור לרישום פעולה בפנקסי המקרקעין" לפיו חוב המס שולם (מסמך חע/7). עוד ציין התובע, כי בשנת 2001 שכר את שירותיו של האדריכל מוהנד עמרו על מנת לבחון את האפשרות לבנות על המקרקעין, והאחרון הגיש בקשה לאישור תב"ע נקודתית, אשר אושרה. לתצהיר צורף פרוטוקול דיון בוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מיום 6.8.06 בתיק 8773א (מסמך חע/8), אשר מזכיר קיומה של תוכנית שמטרתה " לקבוע בינוי לשני מבני מגורים חדשים בני שלוש קומות מעל קומת מחסנים, ולקבוע ייעוד להרחבת דרך ולמעבר ציבורי". לתוכנית הוגשה התנגדות של מהנדס העיר מטעמים מקצועיים שונים. במהלך הדיון מסר "עורך התוכנית" (שאינו מוזכר בשמו) פרטים שונים והבהרות. עוד נאמר שם, כי " הובהר על ידי נציגי לשכת התכנון בוועדה כי מגיש התוכנית הוא בעל ענין בקרקע ואולם לא ברור האם זכותו הקניינית עולה כדי זכות חכירה או בעלות וכן לא ברור אם הוא מייצג את כל בעלי הזכויות בקרקע". הועדה החליטה לדחות את כל התנגדויות מהנדס העיר ולתת תוקף לתוכנית בתנאים טכניים שונים. כן צורפה דרישה לתשלום היטל השבחה על שם התובע מיום 6.4.08 בסך 612,218 ש"ח. עוד צירף התובע לתצהירו תצלומי אויר שבוצעו במועדים שונים בין השנים 1999 עד 2007 המתעדים, לפי הטענה, את תפיסת החזקה במקרקעין על ידי התובע במשך השנים (מסמך חע/10).

6.         בישיבת קדם משפט מסכם שנערכה ביום 18.1.10 ניתנה לתובע, לבקשתו, האפשרות להגיש חוות דעת מומחה בנוגע לפענוח תצלומי האוויר שצורפו לתצהירו. חוות דעת כזו לא הוגשה בסופו של דבר.

במסגרת קדם משפט המסכם לא הביעו ב"כ הנתבעים התנגדות לצירופם של המסמכים שנסקרו לעיל לתצהיר התובע (ראו סעיף 8 להחלטה מיום 18.6.09), ואולם ביקשו כי לישיבת ההוכחות יוזמן פקיד המס אשר יביא עימו את תיק המקרקעין בלשכת מיסוי המקרקעין.

ביום 20.6.10 ביקש התובע להתיר הגשתם של שני מסמכים: אישור אגף מיסוי מקרקעין על תשלום מס רכוש (נספח א); ואישור האגף לרישום בספרי המקרקעין, מיום 18.1.10 (נספח ב). הבקשה התקבלה ללא התנגדות מצד הנתבעים.

בקשה נוספת שהגיש התובע ביום 11.10.10 - להורות לעירית ירושלים למסור תעודת עובד ציבור בדבר זהות המחזיק במקרקעין ודפי חשבון בגין חובות ארנונה מאז שנת 1994, וכן לקבל את תצהירו של חליל מוחמד מוסטפא חוסיין (להלן: חליל) (המוזכר בייפוי הכוח השני) - נדחתה בהחלטה מאותו יום בשל השיהוי הרב בהגשתה, שלא ניתן לו הסבר.

7.         התובע נחקר על תצהירו בחקירה נגדית ביום 12.4.00. בעדותו בבית המשפט הוסיף, כי בעת שעליאן המנוח רכש את המקרקעין היה הוא, התובע, בכווית (בעמ' 12-11). התובע ציין כי משפחת עליאן המנוח התגוררה בכווית כ-40 שנה והוא ואחיו נולדו שם. לימים, לאחר מלחמת המפרץ, שבו בני המשפחה בהדרגה להתגורר בישראל, ואולם חלק מעסקיה ומרכושה נותרו בכווית (בעמ' 24-23). המנוח עליאן נפטר באופן מפתיע בשנת 1998, ולאחר מותו הגיעו יורשיו להסכמה לגבי חלוקת עזבונו. התובע העריך כי המחיר ששילם אביו עבור המקרקעין בשנת 1994 היה כ-120,000$ וזכר שאביו ביקש ממנו שיעביר סך של 70,000$ מחשבונו בכווית לישראל, על מנת לרכוש את המקרקעין (בעמ' 23). התובע החל את הטיפול במקרקעין בשנת 2000. עו"ד מוהנד ג'בארה טיפל עבורו בתשלום מס הרכוש (בעמ' 14) ועו"ד חאלד אשכר טיפל ברישום המקרקעין. התובע אישר כי שנתיים לפני מסירת עדותו הכיר את חלאק, עת הזדמנו השניים לביתו של אדם אחר (בעמ' 11-10).

8.         התובע תמך את טענותיו גם בחוות דעת שערך שמאי המקרקעין, מר עופר כהן (להלן: השמאי), בחודש פברואר 2008 בדבר שוויים של המקרקעין ביום 23.8.06, הוא יום ביצוע עסקת המכר הנטענת על ידי הנתבעים. חוות דעת זו נערכה כדי להצביע על כך שהנתבע 4 רכש את המקרקעין במחיר הנופל בהרבה משוויים "האמיתי", כפי שטען התובע. חוות דעת נגדית לא הוגשה.

על פי האמור בחוות הדעת מדובר במקרקעין הממוקמים מצפון ל"גבעת המטוס", בצמוד לדרך המובילה לכפר בית צפפא. החלקה מגודרת בגדר רשת, שבה שני שערים, ובחומת בטון. על המקרקעין בנויה סככה העשויה קונסטרוקציית ברזל עם גג מפח, והם משמשים לאחסנה של ציוד לחומרי בניה, טרקטורים ומיכל דלק (פסקה 7 לחוות הדעת). אשר לרקע התכנוני, ביום 30.11.06 אושרה תב"ע נקודתית 8773א אשר מייעדת את המקרקעין לאזור מגורים 3, לבניית 12 יחידות דיור בשני בניינים בשטח עיקרי של 1486 מ"ר (לעומת הייעוד המקורי של המקרקעין שהיה לאזור מגורים 5 לבניית 983 מ"ר כשטח עיקרי). השמאי ערך את שומתו בשיטת ההשוואה ומצא כי שוויים של המקרקעין ביום ביצוע העסקה הנטענת על ידי הנתבעים עמד על 500,000$.

ביום 12.4.10 נחקר השמאי על חוות דעתו. בחקירתו הבהיר, כי שוויים של המקרקעין באזור עלה מאז שנת 1994, ובמיוחד לאחר שנת 2003, שכן הם מצויים בשטח ישראל, מצידה המערבי של גדר ההפרדה (בעמ' 5, שורות 28-23). השמאי אישר, כי על פי בדיקותיו התובע הגיש את הבקשה לאישור התב"ע הנקודתית, וזו אושרה. הוא הוסיף, כי לאחר שהתובע ישלם את היטל ההשבחה על פי המסמך חע/8, יוכל לקבל היתר בניה (בעמ' 7, שורות 9, 18-14), וכן כי בידו ישנה גם חוות דעת של מחלקת היטל השבחה (שם, בשורה 26).